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「老いる都市成長に影」(日経新聞2010.5.24) - 収益物件を遠隔操縦して悠々自適を目指すアマチュアパイロットのブログ

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「老いる都市成長に影」(日経新聞2010.5.24)

 都市の高齢化が地方を上回るペースで進んでいる。2009年10月1日時点の推計人口によると、65歳以上の高齢者は1年前より78万9000人増え、その63%を三大都市圏が占めた。1960年代に地方から出てきた世代が高齢化しているためで、今から25年後には高齢者の半分以上が三大都市圏に住む時代が来る。「老いる都市」は日本の経済成長の制約要因になりかねない。
 
 国立社会保障・人口問題研究所の予測をみると、35年の高齢者は05年に比べて45%増える。埼玉県83%増、千葉県77%増、東京都68%増、愛知県66%増・・・。際立つのは都市の高い伸びだ。
 この結果、埼玉県や千葉県では高齢者の割合が34%前後に達し、全国平均の33.7%を越える。
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25年後というと、最近の不動産投資ブームで購入されたRC一棟物のローンが終わる頃ですね。
物件の出口、あるいは、資産の入替を考えるときに人口動態を予測するのは重要だと思います。

表面的には、「高齢化が進む→若い世代が減る→賃貸の借り手が減る」と考えられるのですが、果たしてその通りでしょうか。

いままでの、地方における高齢化では若い世帯の大幅な流出を伴っていましたが、都市圏においては大学入学、新規就業により地方よりは若い世帯の流出超過が少ないと考えられます。
要は、自宅住まいの世帯がそのまま高齢化しても、賃貸の需給にあまり影響ないのでは?ということです。

一方、高齢化した世帯が介護施設へ入居したり、自宅を維持するのが負担になり賃貸へ引っ越すことも考えられます。
このような世帯の割合は先日の記事のとおり、現状では2割程度です。自宅を出た高齢者が都市圏にとどまるのか地方に行くのかはわかりませんが、重要なのは住宅地に供給余地が出て需給が緩むということです。

このように考えていくと、都市圏に限らず「○○ニュータウン」などような開発型の団地で同世代の方が集中しているところは、特定の時期に一気に高齢化が進み供給過多となることが想定されるため、不動産投資には適さないと思います。

逆に言うと、古くからある町を区画整理して、ある程度年数が経過した町であれば、いろんな年代の方が住んでおり供給が過剰にならず、不動産投資に適するのではないでしょうか。
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