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日経ビジネスオンラインの
沖 有人(おき・ゆうじん)氏の連載3回目。
http://business.nikkeibp.co.jp/article/report/20120104/225805/?mlt

内容を要約すると下記の通り。

====<ここから>==================================

○「利回り星人」のうそ
 「利回り星人」批判することで、低利回りの物件を斡旋したがる業者がいる。しかし、5~6%の低利回りの物件もほぼ確実に損をする。

○「売却しないで持ち続けろ」のウソ
 低利回りの物件を扱っている会社ほど、「売却しないで持ち続ける」ことを主張する。それは売却すると含み損が明らかになるからに他ならない。実際持ち続けた場合、5%築10年の物件では、37年後の築47年の耐用年数到来時にやっと投下資金が回収できることになる。

○「年金になる」のうそ
 投下資金以上の回収をしていないと、単に預金を取り崩しているのと何も変わらない。毎月賃料は入ってもキャッシュアウトの方が多いようでは年金とは言えない。表面利回りが低い物件で、借入をすると、当初からキャッシュアウトなんてケースもある。

○「転売すればいい」のうそ
 物件を購入する時に掛かる諸費用は物件価格の7%程度かかる。
 物件を売却する時に掛かる諸費用は物件価格の4%程度かかる。
 物件を短期で売買して儲けるためには、7+4=11%以上資産価値が上がらないとキャッシュを生まない。これは相当にバブルな時にしか起こらない現象だ。

○「分散投資」のうそ
 ここで言う分散投資は不動産投資物件同士の分散を指す。世田谷区のファミリータイプと豊島区のシングルタイプは市場が別だから、全く別の動きをするかというと、そうとは言い難い。東京23区、ひいては首都圏(1都3県)では、リーマンショックや東日本大震災の影響を同様に受ける。
 分散をより安定的な運用と言い換えると、時間的に分散するという方法が最も確実で効果的である。5年おきに4物件を取得し、1件目が単年度キャッシュフローがマイナスになった時に、3件目がプラスでキャッシュフローを相殺し合い、分散している意味を持つ。これがベストシナリオになる。

○「シミュレーション」のうそ
 事業収支をシミュレーションしてくれる不動産会社は親身に見える。但し、この計算にだましが散りばめられていることが多い。
・想定賃料の設定が高く、現実的でない
・賃料はいつまでも下がらない(もしくは上がる)設定になっている
・購入した価格より、売却した価格の方が高い
・経費は設定されていない
・税引き前キャッシュフローで計算されている

○「レバレッジ」のうそ
 単純にレバレッジ効果を高く見せるには、自己資金を少なくすればいい。しかし、第二回で見たように、儲けの基準は実質利回りと儲けの絶対額なので、フルローンは絶対額が少なくなる点で儲かっていると言えない。

○「脱サラ」のうそ
 キャッシュフローが最初のうち潤沢なので、会社員を辞める人がいる。見せ金と手取りは違う。安定的ではない。それこそ不動産投資に対する分散効果を出す収入が必要になる。それが本業の給与である。
 サラリーマンであるからこそ、ローンを引っ張ることができるのに、脱サラしては機会を失うことになり、キャッシュフローを改善する重要な手段を失うことになる。

○「相続対策」「インフレヘッジ」「保険金になる」のうそ
 課税されない人が相続対策をする必要はない。まずは自分の資産から相続税が発生するかを調べた方がいい。相続税の課税対象者の割合は現状4%程に過ぎない。
 インフレになると家賃も上がる。確かに家賃はインフレヘッジの効果を持っている。しかし、日本はデフレである。デフレでは給与水準が落ちていくので、支払賃料も連動して下がり、不動産の価値は賃料収入÷利回りなので下がることになる。デフレ下での不動産投資は利回りが想定より悪くなる一方になる。
 不動産投資をしている人が死んだら、ローンの返済が免除されて、以降の家賃収入が妻に残るという話がある。ここまで来ると本末転倒である。資産運用での儲けと人の命を天秤にかけるのはナンセンスだ。


●うそへの対処法
 不動産投資の環境は四方八方が敵だと思った方がいい。そのための対処法はセカンドオピニオンしかない。→毎度おなじみ著者のサイトへ誘導

====<ここから>==================================

連載第一回では成功本全体をけなしていたので、
沢さんや浦田さんのような人たちの本も
「うそだ」「危険だ」と言っているように感じていました。

しかし、
だんだんトーンダウンしてきて、
ついに第三回では「ワンルームマンション電話営業への反論」
という感じになってきました。

そんなショボイ成功本あったかなぁ?
「成功本大家が破綻」はひょっとして出任せではないでしょうか?

毎度強引に誘導する著者のサイトですが、
三週間たっても全くといってイイほど書き込みはありません。
当たり前ですね。
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