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一目瞭然、不動産投資のカラクリ(NBOL2012.1.18) - 収益物件を遠隔操縦して悠々自適を目指すアマチュアパイロットのブログ

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一目瞭然、不動産投資のカラクリ(NBOL2012.1.18)

日経ビジネスオンラインの
沖 有人(おき・ゆうじん)氏の連載2回目。
http://business.nikkeibp.co.jp/article/report/20120104/225802/

内容を要約すると下記の通り。

====<ここから>==================================

 不動産業者のほとんどは契約が成立すれば仲介手数料が入るので、買主が儲かろうが損しようが知ったことではない。現在の取引慣行では買主は投資判断の情報を充分に与えられずに、自己防衛を強いられるという危険極まりないものとなっている。

 中古のマンション1室なら表面10%(実質利回り3%程度)、1棟なら表面9%(実質利回り3.6%)以上が個人投資家の首都圏物件の投資基準の基本となる。これが当たり前になると取引価格は大幅に下がる。そうなると、今物件を所有している人はおおかた損をすることになる。

○第1の罠「預金通帳のトリック」
 不動産投資をすると、入居者から預かっている敷金(例えば150万円)が持ち主間で移管される。また、初年度は所得税の還付が見込めるので、1年経った通帳を眺めているとお金持ちになったような気分になれる。しかし、敷金は入居者からの預かり金に過ぎず通帳残高は「見せ金」でしかない。

○第2の罠「初年度は誰でも儲かるトリック」
 初年度は収入以上に費用が掛かって所得がマイナスになると、他の所得と相殺され、源泉徴収で既に納めた給与の所得税が還付される。初年度だけは税金が掛からないどころか、還付まであるので投資家は舞い上がってしまう。しかし、徐々に賃料は下がっていき収入は減り、税負担が重くなり、キャッシュフローは悪化の一途をたどる。やがては単年度キャッシュフローがマイナスになる。一旦マイナスになると、ローンの返済もしくは物件の売却までプラスに転じることはない。

○自己破産しないためのストレステスト
 不動産投資で最大のリスクはローンを返済できなくなることだ。そこで返済の安全性を見る指標が必要になる。それが、賃料収入÷元利返済額で算出するDCRという指標だ。これが1.3以上が一般的に健全と言われている。それは収入が想定の8割(=1÷1.3=77%)になっても返済ができるという水準に相当する。

 実質利回りを上げるには借入比率は高い方がよく、借入比率を高めると返済余裕度が落ちる。最適借入比率は、表面利回り8%の場合借入比率は60%、9%の場合70%、10%の場合80%、11%の場合90%、12%の場合も90%が目安となる。

●逆転の秘策
不動産投資に必要なものは、(1)キャッシュフロー表(2)変動リスクと対処法を知っているアドバイザー、の2つだ。不動産業界は人の世話などできる人は本当に少ない。
既に不動産投資をやっている人は現状を確認し、将来を見通し、必要があれば早く策を打たねばならない。手元のキャッシュと時間に余裕があれば、プロは何とかしてくれる。→著者のサイトへ誘導

====<ここまで>==================================


著者が「健全」とする「DCR=1.3以上」という水準は、
かなりハードルが低いような気がします。
経費率を15%と想定した場合、
いわゆるローン比率(元利返済額÷満室表面家賃収入)は約66%となります。

私が参考にする図書やお話しする大家さんでは、
合格ラインは50%以下くらいが多い気がします。

もちろん、
首都圏と地方の違い等はあると思いますが、
それにしても甘めの著者の合格ラインを下回る不動産投資家さんが
そんなに大量にいるのでしょうか。
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