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金利上昇リスクヘッジ~1.固定金利への変更・借換(2)~ - 収益物件を遠隔操縦して悠々自適を目指すアマチュアパイロットのブログ

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金利上昇リスクヘッジ~1.固定金利への変更・借換(2)~

・固定金利の「変動金利+約1.0%(20年固定)」 は高いのか?
・固定金利の「解約、繰り上げ返済に対するペナルティ数十万円~」は高いのか?
を考えてみたいと思います。

まずは、
変動金利2.5%で25年間金利変動がなかった場合を想定しましょう。
2.5変動無し
月返済額は約45万円
返済総額は約1億3460万円
となります。

次に、
20年3.5%固定で、21年目から変動2.5%となる場合を考えます。
3.5固定
月返済額は約50万円
返済総額は約1億4950万円
となります。

つまり、
20年間の金利上昇に対する保険料は
月々5万円、総額1500万円ということですね。
「うわっ!!高っ!!」

では、
変動金利2.5%で2年目から年率1%で上昇し、
4.0%まで金利が上昇した場合を想定しましょう。
4.0まで上昇
月返済額は多いときで約54万円
返済総額は約1億5750万円
となりました。

たった1.5%金利が上昇しただけで、
大逆転で固定金利の方が800万円も有利になりました。
正確には
20年固定の場合は21年目から金利4.0%になるのですが、
最後5年は残債が少ないためこの影響は総額で100万円程度です。


「+1.0%で20年固定は、すごいお得なのでは?」
という結論になりそうですが、
そうではありません。
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