収益物件を遠隔操縦して悠々自適を目指すアマチュアパイロットのブログ

以前、
金利上昇リスクヘッジのための金利スワップ契約は
個人で契約するのは難しい、という記事を書いた。
→「金利上昇リスクヘッジ～2．金利スワップ契約～」

ところがあの「石渡浩」氏は
金利スワップの契約を実行したようだ。

以下メルマガ第122号「借入金利が上がっても銀行が金利を払ってくれて金利上昇リスクをヘッジできる1」より抜粋。

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　もっとも、どこの銀行でも扱っている商品ではなく、ま
た、誰でも簡単に買える訳ではありません。スルガ銀行・
オリックス銀行としか付き合っていない方は、こうした取
引ができません。金融機関をどのように開拓してどのよう
な取引をすれば良いかは新刊の第4章に詳しく書いています
ので、そこに譲りますが、そこに書いた金融機関取引を次
々と繰り返した結果、複数の銀行にデリバティブを売って
もらえるようになりました。

　そして、証券会社でも取引してくれるところを見つけ、
契約を交わしました。数多くの証券会社に当たって1社と
しか話が進みませんでしたが、ここならば比較的簡単に
販売してくれます。
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さすがです。
融資に関するしつこさが半端ではないです。
何としてもこの情報は共有したいところです。
石渡さん楽しみにしています。

ネット配信の某無料新聞にて
「３人のダメダメ大家を「不動産投資専門空室対策コンサルタント」および編集長が、満室大家に変身させる」という企画の連載が先ごろ終了しました。

結果的に満室には程遠い状態で終了したのですが、
「積極的な押しが欲しかった」「もう満室になるのは見えている」などいいわけ連発です。

いいのかそれで、と思っていたら
やはり同様に感じている人がいました。

「投資収益物件「戸建賃貸の鳥」」さんの「失敗凍死家を読んで」という記事です。

「失敗投資家」が件の新聞記事のことを指しているのかと思ったら
そういうブログがあったのですね。

両者とも
なかなか辛口のブログを書かれています。
が、内容に「うんうん」と頷けるのは私だけではないでしょう。


例のコンサルタントも編集長も
最近新商材を発売し
あの手この手で露出を増やし
やたらがつがつしている気がするのは
私だけでしょうか。

とくに編集長は最近「水戸大家」化しているような気がして残念です。

以前関東ローカル情報としてお知らせした
「アパートの空き部屋をまとめて借り上げ（日経新聞2012.1.14）」。


業界最大手の「エイブル」が「空室借り上げ」に参入するようです。
前出の記事の親広産業と同様の
リフォームと抱き合わせたプランです。


しかし
エイブルのサイト（こちら）を見ても、
対象地域や借り上げ家賃水準などの
保証内容の詳細は分かりませんでした。

ただ、
「各種ローン等をご用意」とあることから
親広産業と異なり
リフォーム費用はオーナー負担になるものと思われます。

エイブルさんとしては
リフォーム費用が高いほど工事費とローン手数料で儲かるわけですから、
適切なリフォーム内容をリーズナブルに提案してくれるのか疑問ですね。

日経新聞電子版2012年3月21日号の記事
「経験則では１万3000円台まで低金利」をご紹介します。

====<記事抜粋ここから>================
　日経平均株価の週足は先週まで10週連続で陽線となった。25年ぶりのことだという。

　86年７月以降の日々終値を見ると、日経平均が１万円台ならば、長期金利は最高1.7％、最低1.004％、平均1.35％となっている。目くじらを立てるほどの高金利ではないが、金利の底離れ感は強まるだろう。

　日経平均が87年並みに上昇して１万1000円台になると、長期金利の変動幅は最高1.888％、最低1.146％とじわり上昇する。平均では1.42％だ。長期金利は2000年以降、終値で２％を超えることはなくなった。日経平均が１万3000円台までならば、長期金利は瞬間値でも２％以下、平均ならば1.5％以下の安定状態にとどまるとみてよさそうだ。

　ただ、経験則では日経平均が１万5000円台ならば10年物国債利回りは２％を超え、１万6000円台ならば2.5％を超え、１万7000円台ならば３％を超えていく。２万3000円で６％弱に達するまで、日経平均が1000円切り上がるたびに長期金利が0.5％ずつ上昇していくようなイメージだ。

　国債費の膨張に歯止めがかからなくなって財政破綻が意識されたり、貸し出し難のなか国債保有を増やしている地方銀行の経営が危うくなったりする恐れもある。株価上昇もほどほどにとどまったほうがいいかもしれない。

====<記事抜粋ここまで>================

最近、日経平均がどんどん上昇しており、
１０年国債金利も１％台に戻ってきたことから、
この後どうなるかと言う記事ですね。

「１万3000円台までならば…1.5％以下の安定状態」
というところまでは納得できます。

しかし著者は「長期金利の変動幅は…」と、
バブル前後もあわせた平均値でもって
「１万7000円台ならば３％を超え」と論じています。

それは、乱暴じゃないかということと、
短プラ・長プラだとどうなの、
というのが気になったので
日経平均と短プラ・長プラの関係を
時系列を追ってグラフにしてみました。
(クリックすると拡大します)





１．
「日経平均×短プラ」のグラフからは
日経平均に関係なく
1995年以降２％以下に抑えられているのが分かります。
短プラは日経平均２万3000円でも
２％以下のままではないかと思われます。

２．
「日経平均×長プラ」のグラフからは
短プラよりは日経平均と関係がありそうです。
1996.6以降に限れば、
7000円1.5%～２万3000円3.6%の直線関係
にあると見て良さそうです。

３．
アパートローンや住宅ローンの変動金利は、
基本的に「短プラ連動」です。
短プラにいくら上乗せするかは長期金利等によります。

１～３のことから、
Ａ．既存の借入では日経平均２万3000円までは金利の心配をしなくて良い。
Ｂ．新規の借入では日経平均が上がるにつれ、金利も上がる。
ということが言えます。


上野程度であれば、
日経平均上昇による金利上昇は
(私の)不動産投資に致命的ではありません。

やはり、
日本国の財政悪化懸念による
「悪い金利上昇」の方が上げ幅が高く
怖いと思います。

例年であれば、

嫁さんと子供たちが冬休みで帰省している間に
領収書を整理し、
預金通帳や家賃明細などを準備して
弥生の青色申告に打ち込んで
ほぼ仕上がりに近いところまで終える。
あとは、二月ごろに電気料金等が確定すれば
申告できる状態だ。

今年は、
事情があって嫁さんと子供たちが家にいた。
仕事も忙しくほとんど確定申告の作業に手をつけないまま、
三月になってしまった。

で、
三月四日から夜中に頑張って仕上げ三月十一日の夜中に申告した。
土日に嫁さんがママ友のところに遊びに行ってくれたのも助かった。

e-taxで申告して、ペイジーで電子納税した。
全部オンラインで済んで楽チンだ。
時間を気にせず、申告・納税できるのが良い。

今年度の申告は
予想していた通り大幅な黒字。
六十万円強の税金を納める必要があった。

まだまだ
デッドクロスには程遠い状態で、
申告上の黒字よりも実際の黒字の方が大きく、
所得税を納めた後でやっと申告の黒字と一致する感じだ。

でも、
来年は給料の方が7.7%、年額で六十万円弱減る。
不動産収入が無かったらやってらんねーて感じだ。
そろそろ、三棟目を考えています。